Baumängel und Mängelrüge
Grundsätzlich besteht auch beim Bauen immer eine gewisse Gefahr, dass den am Bau beteiligten Personen Fehler unterlaufen oder vertragliche Vereinbarungen nicht eingehalten werden.
Geht einmal etwas schief, so stehen dem Bauherren Bausachverständige zur Seite, wenn es darum geht, Mängel und Schäden am Bau aufzudecken, deren Ausmaß qualitativ und quantitativ zu beurteilen, sowie Lösungsvorschläge und Kosten für deren Beseitigung aufzuzeigen.
Der Bausachverständige ersetzt dabei nicht den für die baurechtliche Beratung zuständigen Juristen, sondern ergänzt dessen Tätigkeit. Durch interdisziplinäre Zusammenarbeit können so außergerichtliche Lösungen angestrebt und gegebenenfalls kostspielige Prozesse vermieden werden.
Eine gute und durchdachte Planung, sowie die Einhaltung einiger allgemeingültiger Regeln bei der Vorbereitung und Abwicklung der Bauarbeiten helfen dabei, das Risiko von Mängeln und Schäden zu minimieren.
Bereits bei der Angebotseinholung sollte das Bauwerk klar definiert und somit dessen Funktion und Aussehen, die Anforderungen an die Materialien und die Ausführungstermine festlegt sein.
Auch wenn nicht unbedingt erforderlich, so sollten grundsätzlich mit allen am Bau beteiligten Technikern und Unternehmen schriftliche Verträge abschlossen werden. Gegenüber dem Bauherrn sind dann grundsätzlich all jene Leistungen zu erbringen, welche vertraglich gefordert werden. Jede Abweichung davon stellt einen Mangel dar.
Der Ablauf der Arbeiten auf der Baustelle, die Ausführungsqualität, die Einhaltung der Termine und anderen vertraglichen Pflichten müssen durch den Bauleiter fortwährend kontrolliert werden.
Aber nicht nur der Bauleiter, sondern auch der Bauherr selbst soll Präsenz auf der Baustelle zeigen. Gemeinsam können so Probleme vermieden oder zumindest rechtzeitig als solche erkannt werden. Vertragsabweichungen können umgehend gerügt und eventuelle Mängel rechtzeitig beseitigt werden.
Mit dem Datum der Abnahme, bzw. der Annahme des Bauwerkes durch den Bauherrn beginnen die Fristen für die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen zu laufen.
Die Abnahme der Leistungen, bzw. die Annahme des Bauwerkes sollte formell erfolgen. Im Zuge einer gemeinsamen Begehung und Begutachtung durch die Vertragspartner sollte ein Abnahmeprotokoll erstellt werden, das von den Vertragsparteien unterzeichnet wird und außer einer Beschreibung des Vertragsgegenstandes, das Datum der Abnahme, die Namen der anwesenden Personen, eine Liste der vorgefundenen Mängel, eventuell durchzuführende Restarbeiten, Verzugsstrafen, Rückbehalte und das Restguthaben des Unternehmens enthält.
Ab jetzt muss der Bauherr den Beweis erbringen, dass ein Mangel oder Schaden die Folge einer unsachgemäß erbrachten Leistung ist.
Die Gewährleistungsfrist beträgt 2 Jahre nach Übernahme des Bauwerkes durch den Bauherrn.
Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist verfallen jegliche Ansprüche. Es ist deshalb wichtig, die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf zu unterbrechen. Die Mängelrüge muss innerhalb von 60 Tagen ab Feststellen eines Mangels oder Schadens erfolgen und zwar am Besten in schriftlicher Form, mittels Einschreiben.
Für grobe Baumängel und für den Fall, dass für das Gebäude oder auch nur von Teilen davon Einsturzgefahr besteht, gilt eine Gewährleistungspflicht von 10 Jahren. Der Mangel oder Schaden muss in diesem Fall innerhalb eines Jahres nach Erkennen gerügt werden. Kommt es anschließend zu keiner Einigung hat man noch einmal 1 Jahr Zeit, um eine Klage bei Gericht einzureichen.
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Fachautor
Dr. Ing. Stefan Ladurner
Baubetreuer und Bausachverständiger
Ingenieurbüro Ladurner Dr.Ing. Josef & Partner
Alpinistr. 48 – 39012 Meran
Tel. +39-0473-446555
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Fachautor
Dr. Martin Ganner - Rechtsanwalt
Studio Kiem & Ganner & Dilitz
Alte Landstr. 37 - 39022 Algund
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Fehler und Mängel am Bau sind immer mit intensiven Sanierungskosten verbunden und zwar vor allem, wenn sie nicht rechtzeitig erkannt werden. Außerdem wird nicht selten versucht, vor allem den unerfahrenen Bauherren Leistungen zu verkaufen, die unter Umständen nicht erforderlich sind und schlussendlich vielleicht auch noch fehlerhaft ausgeführt werden.
Gewährleistung
Um das Risiko von Mängeln und Schäden zu minimieren gilt: Besser zu früh als zu spät! Eine gute Planung beinhaltet, dass bereits bei der Angebotseinholung das Bauwerk klar definiert und somit dessen Funktion und Aussehen, die Anforderungen an die Materialien und die Ausführungstermine festlegt sein.
