Wissenswertes über das Grundbuch und den Kataster in Südtirol
Wer ein Grundstück erwirbt, ein Haus baut, eine Wohnung kauft, ein Darlehen aufnimmt, eine Wohnbauförderung beantragt, einen Mietvertrag abschließt, um nur einige mit Liegenschaften in Zusammenhang stehende Aspekte zu nennen, der muss sich an ein Grundbuchamt und/oder an ein Katasteramt in Südtirol wenden.
Das Grundbuch
Das Grundbuch als Rechtsinstrument stammt aus der Rechtsordnung der österreichisch-ungarischen Monarchie. Die Anlegung des Grundbuches in der ehemals gefürsteten Grafschaft Tirol, zu der auch Südtirol gehörte, erfolgte aufgrund des Grundbuchanlegungsgesetzes vom 17. März 1897, Nr. 9. Aufgrund dieses Gesetzes wurde das Grundbuch in den Jahren ab 1897 für sämtliche Liegenschaften Südtirols angelegt. Im Anlegungsverfahren wurde von den Grundbuchanlegungskommissionen der rechtliche Status jeder Liegenschaft erfasst und in einem Anlegungsprotokoll festgehalten. Diese Protokolle bildeten schließlich die Grundlage für die Eröffnung des Grundbuches jeder Katastralgemeinde.
Nach dem Ersten Weltkrieg wurde dieses noch unter der österreichisch-ungarischen Monarchie angelegte Grundbuch für die an Italien angegliederten Gebiete (Südtirol, Trentino, Triest, Görz, einige Gemeinden der Provinzen Belluno, Vicenza, Udine, Brescia) durch das königliche Dekret vom 4. November 1928, Nr. 2325, ausdrücklich in Kraft belassen. Der italienische Gesetzgeber erließ schließlich im Jahr 1929 ein neues Grundbuchgesetz, das sich streng an die Vorlage des bis dahin geltenden österreichischen Grundbuchgesetzes aus dem Jahr 1871 anlehnte. Dieses neue Grundbuchgesetz musste zwar mit der italienischen Rechtsordnung, insbesondere mit dem Zivilgesetzbuch (codice civile), koordiniert werden, es stimmt aber nach wie vor in weiten Teilen mit dem österreichischen Grundbuchgesetz überein.
Im restlichen italienischen Staatsgebiet gilt hingegen das durch das französische Recht geprägte Übertragungssystem (sistema di trascrizione), das im Zivilgesetzbuch (codice civile) geregelt ist. Auf demselben Staatsgebiet bestehen daher zwei unterschiedliche Verfahren, nach denen die Rechtsverhältnisse an Liegenschaften der Öffentlichkeit kundgemacht werden.
Kurz gefasst unterscheiden sich die beiden Systeme im Wesentlichen wie folgt: Bei dem im restlichen Staatsgebiet geltenden Verfahren (sistema di trascrizione) werden die Verträge und Übertragungsurkunden in einem öffentlichen Register (Immobiliarregister) erfasst; hier führt bereits der Vertragsabschluss den Rechtserwerb herbei. Im Grundbuchsystem hingegen stellt die Eintragung des Rechtes an der Liegenschaft das zentrale Element dar (Realfoliensystem); der Rechtserwerb wird nach Vertragsabschluss erst durch die Eintragung im Grundbuch vervollständigt.
Der Kataster
Der Kataster in Südtirol unterscheidet sich von dem im restlichen Staatsgebiet, da noch heute der österreichische Grundkataster in Kraft ist, der von Kaiser Franz I. von Österreich mit allerhöchstem Patent vom 23. Dezember 1817 zum Zweck des Grundsteuerausgleiches eingeführt wurde. Die Vermessungsarbeiten zur Errichtung des Katasters dauerten in Tirol vom Jahr 1851 bis zum Jahr 1861. Nach Abschluss dieser Arbeiten wurden die Mappenblätter erstellt. Aufgrund der Ergebnisse der Vermessungen wurden die Akten des „Stabilen Katasters“ angelegt.
Nach dem Ersten Weltkrieg und somit nach der Annexion Südtirols an Italien wurde die Führung des altösterreichischen Grundkatasters dem italienischen Staat übertragen, und zwar den ärarialtechnischen Ämtern der Region. Die Generaldirektion des Katasters in Rom erkannte die Besonderheit des Grundkatasters und dessen Verbindung zum Grundbuch. Sie bestätigte daher die Wirksamkeit der alten österreichischen Gesetzgebung und behielt sie in Kraft. Mit Dekret des Präsidenten der Republik vom 21. Juli 1978, Nr. 569 wurden die Verwaltungsbefugnisse auf dem Gebiet des Grund- und Gebäudekatasters an die Autonome Region Trentino-Südtirol übertragen. Ab 1. Februar 2004 sind die Verwaltungsbefugnisse im Bereich Grund- und Gebäudekataster in Südtirol schließlich auf die Autonome Provinz Bozen übergegangen.
In der Katasterverwaltung ist zwischen Grundkataster und Gebäudekataster zu unterscheiden. Beide verwalten heute ihre Daten und Informationen in einer digitalen Datenbank.
Der Grundkataster
Die Datenbank des Grundkatasters enthält für jede Parzelle folgende Informationen: Katasterfläche, Kulturgattung, Bonitätsklasse, Katastererträge (Eigentumsertrag, Bodenertrag). Zum Grundkataster gehört schließlich noch die grafische Datenbank, welche die Katastermappen umfasst. Ursprünglich wurden sämtliche Mappen nur im Papierformat geführt und zwar im Maßstab 1:2880, aufbauend auf dem sogenannten Wiener Klafter als ehemals gängiger Maßeinheit. Mittlerweile liegen mit wenigen Ausnahmen alle Mappenblätter in digitaler Form vor und können in unterschiedlichen Maßstäben wiedergegeben werden. In den vergangenen Jahren wurden verschiedene Verfahren zur Neupositionierung und Neuvermessung der Katastermappen durchgeführt, um eine genauere Übereinstimmung zwischen Mappe und Territorium zu erzielen.
Der Gebäudekataster
Der Gebäudekataster bildet die Grundlage für die Besteuerung der städtischen Liegenschaften (immobili urbani). Der Katasterertrag der Gebäude findet Anwendung für die Bestimmung der Gemeindesteuern auf Immobilien, der Einkommenssteuern und der Steuern bei Rechtsgeschäften und Übertragungen von Immobilien im Erbweg. Im Gebäudekataster wird die Liegenschaftseinheit (unità immobiliare) eingetragen und beschrieben. Eine Liegenschaftseinheit ist der kleinste Teil eines Gebäudes, der geeignet ist, einen Ertrag zu produzieren. Beispiele von Liegenschaftseinheiten sind: Wohnungen, Geschäfte, Büros, Werkstätten, Garagen, aber auch Autoabstellplätze, Fabriken, E-Werke, Krankenhäuser, Schulen usw.
Einige häufig gestellte Fragen und Antworten zum Grundbuch
BAUFUCHS: Was muss ich tun, um eine Hypothek zu löschen?
Walter Ladurner: Wenn die Finanzierung (Darlehen, Kontokorrentkredit usw.) bereits getilgt wurde, ist die Löschung der Hypothek durch den Gläubiger (Bank, Kreditinstitut) vorzunehmen. Dieser stellt das Grundbuchgesuch zur Löschung an das Grundbuchamt, wobei er die erfolgte Tilgung der Schuld im Gesuch erklärt. Dem Schuldner erwachsen keine Kosten. Wenn die Hypothek bereits länger als 20 Jahre eingetragen ist, so ist sie verjährt. Der Eigentümer kann nach dieser Zeit mit einem Grundbuchgesuch die Löschung beantragen. Dafür bedarf es keiner Zustimmung des Hypothekargläubigers. yHypothek zu löschen
BAUFUCHS: Was muss ich tun, um ein Fruchtgenussrecht oder ein Wohnungsrecht zu löschen?
Walter Ladurner: Wenn der Fruchtnießer oder der Inhaber des Wohnungsrechtes bereits verstorben ist, dann stellt der Eigentümer ein Grundbuchgesuch und legt diesem eine Todesbescheinigung des verstorbenen Rechtsinhabers bei. Wenn der Fruchtnießer oder der Inhaber des Wohnungsrechtes noch leben, so kann eine Löschung des Rechtes natürlich nur mit ihrer Zustimmung vorgenommen werden. Diese Zustimmung muss in einer notariellen Urkunde enthalten sein.
BAUFUCHS: Was muss ich tun, um eine Dienstbarkeit zu löschen?
Walter Ladurner: Für die Löschung einer Dienstbarkeit, welche im Grundbuch zu Lasten einer Liegenschaft (dienende Liegenschaft) und zu Gunsten einer anderen Liegenschaft (herrschende Liegenschaft) eingetragen ist, gibt es mehrere Möglichkeiten: Ist die Dienstbarkeit verjährt, da sie in den letzten 20 Jahren nicht mehr ausgeübt wurde, dann bedarf es zur Löschung eines Urteils, welches die Verjährung feststellt. Wird die Dienstbarkeit nach wie vor ausgeübt, bedarf es zur Löschung der Zustimmung des Eigentümers der begünstigten (herrschenden) Liegenschaft. Diese Zustimmung muss in einer notariellen Urkunde enthalten sein. Es gibt ferner ein vereinfachtes Verfahren zur Löschung von nicht mehr ausgeübten Dienstbarkeiten, welches im Regionalgesetz Nr. 6/1982 geregelt ist. Hierzu reicht der Eigentümer der belasteten Liegenschaft ein Grundbuchgesuch ein, in welchem er um die Einleitung des Verfahrens zur Löschung der Dienstbarkeit ersucht. Das Grundbuchsamt stellt dann dem Eigentümer der begünstigten Liegenschaft ein Grundbuchsdekret zu, mit welchem er aufgefordert wird, innerhalb von 45 Tagen seinen Einwand gegen die ersuchte Löschung vorzubringen. Sollte dem Grundbuchsamt kein Einwand bekannt gegeben werden, verfügt der Grundbuchsrichter von Amts wegen die Löschung der Dienstbarkeit.
BAUFUCHS: Was muss ich tun, um die Anmerkung einer Pfändung oder Sicherstellungsbeschlagnahme zu löschen?
Walter Ladurner: Wenn diese Anmerkungen bereits mehr als 20 Jahre eingetragen sind und nicht erneuert wurden, können sie aufgrund eines einfachen Gesuches gelöscht werden. Andernfalls bedarf es einer gerichtlichen Anordnung seitens des Exekutionsrichters beim Landesgericht, die durch anwaltschaftlichen Beistand einzuholen ist.
BAUFUCHS: Was braucht es, um eine Erbschaft im Grundbuch eintragen zu lassen?
Walter Ladurner: Hierzu muss ein Erbschein vorgelegt werden, den der Erbschaftsrichter beim Landesgericht ausstellt. Zur Ausstellung des Erbscheines bedarf es neben anderen Dokumenten (Todesbescheinigung des Erblassers, historischer Familienbogen, etwaiges Testament) auch die Erbschaftserklärung, welche bei der zuständigen Agentur der Einnahmen in der Regel innerhalb von zwölf Monaten ab dem Erbanfall (Todestag des Erblassers) einzureichen ist. Es ist ratsam, sich für das Erbscheinverfahren an einen Notar oder Rechtsanwalt zu wenden, auch weil die Unterschriften im Rekurs um Ausstellung des Erbscheines beglaubigt werden müssen.
BAUFUCHS: Meine Wohnung befindet sich in einem ‚Kondominium‘. Wie kann ich etwas über die Situation der Gemeinschaftsteile des Kondominiums erfahren?
Walter Ladurner: Durch die Einsicht in die beim Grundbuchamt aufliegende materielle Teilung der Bauparzelle; hierbei handelt es sich um einen Teilungsplan, der die einzelnen Bestandteile der Wohnungen und der Gemeinschaftsteile grafisch darstellt und sie den einzelnen materiellen Anteilen zuordnet. Ferner enthält das A2-Blatt, beruhend auf dem genannten Teilungsplan, eine genaue Beschreibung aller Bestandteile des Gebäudes. Sämtliche Teilungspläne von materiell geteilten Gebäuden liegen nunmehr in digitaler Form vor. Sie stellen rechtlich einen Bestandteil der jeweiligen Grundbuchseinlage dar.
BAUFUCHS: Wie kann ich den Eigentümer einer Liegenschaft ermitteln?
Walter Ladurner: Mit der Nummer der Grundbucheinlage oder mit der Nummer der Parzelle (Bauparzelle oder Grundparzelle), welche durch Einsicht in die Katastermappe ermittelt werden kann. Wenn vorhergehende Eigentümer bekannt sind, kann auch die Einsicht in das historische Eigentümerregister hilfreich sein.
BAUFUCHS: Wer kann wo und wie in eine Urkunde (Vertrag, Erbschein, Urteil usw.) Einsicht nehmen?
Walter Ladurner: Die Urkundensammlung ist als Teil des Grundbuches öffentlich zugänglich. Die Urkunden sind in der Urkundensammlung jenes Grundbuchamtes aufbewahrt, welches die Eintragung durchgeführt hat. Am Anfang jeder Eintragung steht das Jahr und die Tagebuchzahl, unter der das Gesuch im Tagebuch registriert wurde. Anhand dieser Daten ist die gesuchte Urkunde in der Urkundensammlung des entsprechenden Grundbuchamtes leicht auffindbar. Die Einsicht in die Urkunde erfolgt in der Regel durch Übergabe einer einfachen Kopie an den Interessierten gegen Bezahlung einer Gebühr (derzeit 3,00 Euro). Zurzeit wird die Urkundensammlung in den Grundbuchämtern digitalisiert. In Zukunft wird es möglich sein, die Urkunden telematisch einzusehen.
BAUFUCHS: Wieviel kostet ein Grundbuchantrag?
Walter Ladurner: Der Grundbuchantrag unterliegt einer Gebühr von derzeit 25,00 Euro. Für bestimmte Eintragungen hebt die Agentur der Einnahmen allerdings die sogenannte Hypothekargebühr (derzeit 200,00 Euro) ein. Hierunter fällt etwa die Löschung eines Fruchtgenussrechtes oder eines Wohnungsrechtes aufgrund des Ablebens des Berechtigten, die Durchführung von Teilungsplänen oder die Löschung der Anmerkung von Bindungen. In diesen Fällen übermittelt das Grundbuchamt ein Dekret des Grundbuchrichters an die zuständige Agentur der Einnahmen, welche in der Folge über eine an den Antragsteller zugestellte Zahlungsaufforderung diese Gebühr einhebt.
BAUFUCHS: Kann man im Internet auf das Grundbuch und/oder Kataster zugreifen?
Walter Ladurner: Über die Internetplattform „Openkat“ kann man auf sämtliche Liegenschaftsdaten des Grundbuchs und des Katasters (Abschrift der Grundbucheinlage, Katasterauszug, Pläne usw.) zugreifen. Voraussetzung ist der Abschluss eines Abonnements mit der Abteilung 41 der Südtiroler Landesverwaltung. Der Zugang ist daher eher für besondere Berufskategorien (Notare, Rechtsanwälte, Geometer, Makler usw.) gedacht. Wichtig: Über das Südtiroler Bürgernetz (Suche in CIVIS.bz.it) kann jedoch jeder Bürger, der Eigentümer von Liegenschaften ist und die ‚Bürgerkarte‘ oder ‚SPID‘ aktiviert hat, kostenlos und online sämtliche Grundbuch- und Katasterdaten seiner Liegenschaften einsehen. Wenn eine Bauparzelle materiell geteilt ist, erhält man die Dokumentation zu den eigenen materiellen Anteilen.
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