Mehrwert für Immobilien durch Facility Management
Eine Immobilie ist durch ihre Zeit-, Markt, Objekt und Standortabhängigkeit einzigartig und wird durch Facility Management optimal genutzt.
Facility- und Immobilien Manager verwalten und bewirtschaften Gebäude, technische Anlagen und Einrichtungen. Im Wesentlichen werden die Ziele des Eigentümers kaufmännisch und technisch umgesetzt. Dies erfordert rechtliches, wirtschaftliches und technisches Knowhow, um die Interessen optimal zu vertreten.
Der Mehrwert für den Immobilieneigentümer wird durch den starken Focus auf den Lebenszyklus und der hohen Nutzerzufriedenheit generiert. Mit den verschiedenen Dienstleistern wird vor allem ein partnerschaftliches Verhältnis angestrebt, mit einem hohen Kosten / Nutzen Faktor für den Eigentümer. Dies erfolgt durch gezielte Planung, Organisation und Kontrolle. Die Prozesse werden standardisiert und laufend verbessert. Die Serviceleistungen werden auf Qualität, Kosten und Termine kontrolliert. Ein wesentlicher Aspekt im Facility Management ist der Lebenszyklusansatz.
Lebenszyklusansatz bei Immobilien
Der Lebenszyklus einer Immobilie setzt sich aus mehreren Phasen zusammen. Diese lassen sich in Projektentwicklung, Planung-Projektmanagement, Bauphase, Immobilienmanagement-Nutzung und Abbruch bzw. Kernsanierung zusammenfassen. Der Facility Manager begleitet das Bauvorhaben bereits ab der Planungsphase, um Nutzeranforderungen zu berücksichtigen und die Lebenszykluskosten der Liegenschaften für den Betrieb und die Nutzung zu optimieren.
Die Lebenszykluskosten setzen sich aus den Kosten für die Errichtung, Wartung, Betrieb, Nutzung, Abbruch und Recycling zusammen. In dieser Optik werden finanzielle, energetische und produktspezifische Faktoren berücksichtigt. Produkte werden mehr und mehr nach ihrer Öko Bilanz bewertet, d.h. es wird analysiert welche Auswirkung das Produkt von seiner Entstehung, über die Nutzung bis hin zum Abbruch und Recycling auf die Natur hat. Dieser Ansatz führt dazu, dass Produkte auf ihre Wiedergewinnung bzw. Wiederverwertbarkeit geprüft werden. Mit Hilfe von konstruktiven Aspekten und Auswahl der entsprechenden Materialien können eine hohe Rückbau- und Recyclingfähigkeit erreicht werden.
Angetrieben durch die 4. Industrielle Revolution haben Trends wie Nachhaltigkeit und Digitalisierung, großen Einfluss auf das Facility Management. Hier einige Trends, die das Facility Management in Zukunft beeinflussen.
Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit setzt sich aus ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten zusammen. Dies bedeutet, dass eine langfristige Wirtschaftlichkeit, eine positive Auswirkung auf die Natur und das soziale Umfeld angestrebt werden. Durch den hohen Anteil an CO2 Verbrauch, Energiekonsum und Nutzung der Ressourcen, während des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie, gewinnen diese Aspekte zunehmend an Bedeutung. Als baulicher Ansatz gelten flexible Bauweisen, nachhaltige Materialien und eine soziale bzw. funktionale Mischung im Gebäude. Behaglichkeit und Komfort werden für den Nutzer durch optimale physikalische Bedingungen erreicht. Nach dem Ressourcen Ansatz werden energetische Strategien entwickelt, der Wasserkonsum und die Abfallwirtschaft optimiert.
Der Tipp:
Gezielte Planungsmaßnahmen am thermischen, akustischen und visuellen Komfort schaffen für den Nutzer einen Mehrwert..Building Information Modelling
Bereits in der Planung eines Gebäudes werden sämtliche Bauelemente, technische Anlagen und Infrastrukturen als digitales Model (Digitaler Zwilling) erstellt. In diesem Modell werden sämtliche produktbezogene Informationen und Dokumente zu Hersteller, Material, Geometrie und physikalische Eigenschaften, mit den entsprechenden Bauteilen verknüpft und sind dann während der Nutzungsphase des Gebäudes vom Betreiber punktuell abrufbar. Der Vorteil liegt vor allem in einer höheren Rechtssicherheit für den Eigentümer in Zusammenhang mit Wartungen und Veräußerungen.
SMART Building
In Gebäuden werden durch die Vernetzung von Sensoren, Aktoren und technische Einheiten mit der entsprechenden Software, technische Anlagen automatisiert gesteuert und geregelt. Dies ermöglicht zu einer Interaktion zwischen städtebaulichem Umfeld, Gebäude, Betreiber und Nutzer. Informationen können visualisiert werden und helfen bei gewerkübergreifenden Prozessen nach festgelegten Parametern. Das System kann soweit erweitert werden, dass es mit den Haushaltsgeräten verbunden wird. Es kann über ein adaptives Assistenzsystem verfügen, das z.B. Senioren unterstützt. Vorteile zeigen sich in einer Energieoptimierung, höheren Komfort und mehr Schutz für den Nutzer des Gebäudes.
Prädiktive Instandhaltung
Eine Immobilie besteht aus verschiedenen komplexen und technologischen Anlagen, die unterschiedlichen gesetzlichen Anforderungen unterliegen. Um einen dauerhaften Betrieb der Immobilie zu garantieren, ist eine fachgemäße, nutzerorientierte Instandhaltung erforderlich. Es gibt z.B. für Aufzugs-, Brandschutz-, Elektro-, Klima oder Heizanlagen, Wartungen, die aus sicherheitstechnischen Überlegungen oder Hygiene vorgeschrieben und geregelt sind. Gezielte Instandhaltungen dienen zusätzlich einer Verlängerung des Lebenszyklus der Betriebseinheit. Aus Erfahrungswerten und den gesammelten Daten der Anlage lassen sich über Algorithmen zielgerechte Instandhaltungsmaßnahmen herleiten. Der Vorteil liegt in einem maximalen Verbrauch der Bestandteile und einer Vermeidung von allfälligen Störungen durch Ausfälle.
3D Druck
Diese Technologie ermöglicht auf der Basis von einem digitalen 3D Modell, mittels additiver Produktion, die Realisierung von Objekten. Mittels unterschiedlicher Verfahren können sie computergesteuert aus unterschiedlichen Materialien. Gegenstände herstellen. Der Vorteil liegt in einer kostengünstigen und längerfristigen Herstellung von Komponenten für die Wartung.
Der Tipp:
Der Eigentümer trägt aus gesetzlicher Sicht die Verantwortung über die Sicherheit seiner Anlagen und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen.
Aus diesem Grund ist es wichtig aus Vorkehrung mit Fachbetrieben Wartungsverträge abzuschließen, damit die Wiederkehrenden Überprüfungen ordnungsgemäß durchgeführt und die Vorschriften eingehalten werden.
Fazit
Immobilien sind eine langfristige Investition, die hohe Ressourcen in Anspruch nehmen. Mit einem professionellen Facility- oder Real Estate Management werden für den Eigentümer, durch innovative, nachhaltige Konzepte, die Kosten optimiert und Nutzerzufriedenheit geschaffen.
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Fachautor
Geom. Alexander Schweigkofler, MA
Präsident von
FACILITY.TIROL „Connecting Real Estate Experts “
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