Warum teures Wohnen?
Ein Grund dafür sind in der Provinz Bozen die hohen Bodenwerte (Baugrundstücke) und die damit zusammenhängenden Mieten. Neben vielen anderen Ursachen unterliegen diese vorwiegend dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage. Bodenwerte und Mieten sind sehr stark lageabhängig. In guten Lagen mit besseren Infrastrukturen sind sowohl höhere Mieten als auch höhere Bodenwerte anzutreffen. Man kann sagen: Je höher die Miete, desto höher ist der Bodenwert und umgekehrt. Zwischen Miete und Bodenwert bestehen also funktionale Abhängigkeiten. Die Miete setzt sich aus den Erträgen des Bodens und des Gebäudes zusammen. (Siehe Grafik 1).
Die Gebäudeherstellungskosten sind grundsätzlich nicht lageabhängig, sondern sollten überall gleich hoch sein, außer in Bergzonen, wo Entfernungszuschläge berechtigt sind.
Bei den in der Folge empirisch gesammelten Daten über Mieten und Bodenwerte werden deshalb nur die städtischen bzw. die städtisch-ländlichen Gebiete stichprobenweise erfasst. Eine absolute Ausnahme bildet Bozen, wo störrische und schwer nachvollziehbare Preise gelten.
Der Tipp
Wohnungen werden nicht billiger, auch deshalb nicht, weil Kürzungen beim Arbeitslohn nicht realisierbar sind.Der funktionell beeinflusste Zusammenhang zwischen Miete und Bodenwert ergibt sich klar, wenn man das Verhältnis aus Miete zu Bodenwert dem jeweiligen Bodenwert gegenüberstellt. (Siehe Grafik 2).
Daraus folgt, dass die lageabhängigen Mieten und Bodenwerte vom freien Markt beeinflusst werden und infolgedessen Kostensteigerungen mit sich bringen.
Wie schon erwähnt, sind für die Teuerungen auch folgende Umstände zuständig, die hier nur genannt, aber nicht kommentiert werden sollen:
- Privater Mietenmarkt kaum vorhanden.
- Baugrundzuweisungen zu stark politisch gesteuert.
- Korrelation zwischen Angebot und Nachfrage stimmt nicht mehr.
- Der Bauindex ist schon seit Jahrzehnten zu klein.
- Vorübergehende Bauträger als Spekulanten.
- Die nur zu einem geringen Prozentsatz ausgewiesenen freien Bauzonen unterliegen weiteren Beschränkungen. (Ewige Konventionierung).
Wohnungen werden nicht billiger, auch deshalb nicht, weil Kürzungen beim Arbeiterlohn nicht realisierbar sind.
Die konstant gleichbleibende gerechte Miete, sprich allgemein leistbare Miete von etwa 7,0 € / m² / Monat bleibt deshalb eine Illusion.
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Fachautor
Dr. Franz Schrentewein
Freiberuflicher Schätzgutachter
Eppan
Tel. 338 4897 303
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Wert und Preis deiner Wohnung
Jeder darf sich jeden Wert vorstellen, während der Preis durch Angebot und Nachfrage zustande kommt. Bei öffentlichen Versteigerungen fußt der Ausrufpreis auf einer subjektiven Wertung, während nach durchgeführter Versteigerung daraus der wahre Marktpreis hervorgeht.
Servitutsrechte
Servitute werden errichtet durch Kauf, Schenkung, Erbschaft, Testament, Gerichtsurteile, aber auch auf Grund von Ersitzungen, wenn die Dienstbarkeit sichtbar war, wie etwa bei oberirdischen Stromleitungen oder von Fahrspuren.
Bewertungsmethoden
Bewertungen sind gewöhnlich bei Kauf, Verkauf, Erbschaften, Ehescheidungen, Vermögensaufteilungen, Sicherstellung von Krediten, Besteuerungen, Versicherungsverträgen, Einräumung von Rechten (Leibrenten, Fruchtgenussrecht, Dienstbarkeiten) und Ähnlichem notwendig.
Abbruch
Um ein Altgebäude auf einen besseren Wohnstandard zu bringen, ist es trotz technischer Mängel allgemein kein großes Problem, wohl aber eine Frage des Geldes. Es hat häufig den Anschein, dass Altgebäude billig zu haben sind. Dabei sollte der potentielle Käufer genauestens prüfen, ob nicht ein guter Teil des Kaufpreises noch in das angebotene Gebäude investiert werden muss.
Teures Wohnen
Wohnungen werden nicht billiger, auch deshalb nicht, weil Lohnkürzungen nicht realisierbar sind. Die konstant gleichbleibende gerechte Miete, sprich allgemein leistbare Miete von etwa 7,0 € / m² / Monat bleibt deshalb eine Illusion.
Bewertung Altbauten
Das fiktive Alter eines Gebäudes ergibt sich aus dem tatsächlichen Alter abzüglich der Anzahl von Jahren, um die sich die Gesamtnutzungsdauer durch Modernisierung verlängert hat. Bei Wohngebäuden von etwa über 150 Jahren muss deshalb weniger die Vergangenheit, also das Alter oder das Baujahr, sondern mehr die heute noch verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer gesehen werden.
